iH(인천도시공사)가 검단신도시 AA10-1블록 ‘e편한세상 검단 웰카운티’의 단지 내 상가 14개 호실을 9월 중 분양합니다. 공급은 온비드(최고가 낙찰) 방식으로 진행되며, 전용 33~42㎡, 호실별 예정가는 약 3.39억~4.37억 원 구간으로 공지되었습니다. 입주는 2026년 7월 예정이며, 아라역 인접·반경 700m 내 초·중·고 인프라가 장점으로 언급됩니다. 실제 일정·가격·조건은 공고문과 현장자료로 반드시 재확인하세요. (출처: iH 보도자료, 지역 언론 정리)
목차
- 프로젝트 개요 & 핵심 스펙
- 분양 방식·일정(온비드) & 납부 조건
- 입지/수요 분석: 아라역·배후·학군
- MD/업종 전략: 일괄입찰(101~105호)와 앵커
- 수익 시뮬레이션(가정) & 감도 분석
- 입찰 전략 프레임: 적정가 산정과 체크포인트
- 계약/공고문 체크리스트 16
- 리스크와 방어: 공실·금리·MD 포화
- 전문가 코멘트 & 액션 플랜
프로젝트 개요 & 핵심 스펙
본 상가는 1,458세대 규모 아파트의 지상 1층 근린생활시설로 공급되며, 총 14개 호실이 대상입니다. 전용면적은 33~42㎡, (참고) 계약면적은 약 41~51㎡로 보도되었고, 호실별 예정가는 3억 3,925만~4억 3,667만 원 구간입니다. 예정 분양 시기는 2025년 9월, 입주는 2026년 7월로 정리됐습니다. :contentReference[oaicite:1]{index=1}
| 항목 | 내용(보도 기준) |
|---|---|
| 대상 | AA10-1블록 ‘e편한세상 검단 웰카운티’ 단지 내 상가 |
| 호실수 | 총 14개 호실 |
| 규모 | 전용 33~42㎡ (계약 41~51㎡ 참고) |
| 공급 예정가 | 3억 3,925만 ~ 4억 3,667만 원 |
| 입주 | 2026년 7월 예정 |
| 비고 | 지상 1층 스트리트형, 단지 고정 수요 |
분양 방식·일정(온비드) & 납부 조건
입찰은 한국자산관리공사 전자자산처분시스템 온비드에서 예정가 이상 최고가 낙찰로 진행됩니다. 기사에 따르면 9월 16~18일(1~3차) 입찰, 9월 19일 계약 일정이 공지되었고, 분양대금 납부는 계약금 10%·중도금 10%·잔금 80% 방식으로 소개됐습니다(세부는 공고문 기준). :contentReference[oaicite:2]{index=2}
입지/수요 분석: 아라역·배후·학군
단지는 인천1호선 아라역 인접 생활권으로 소개되며, 반경 700m 내 초·중·고 학군 인프라가 보도되었습니다. 단지 자체의 1,458세대 고정 수요와 역세권·학군 수요의 결합은 1층 생활 밀착형 업종의 반복 방문을 유도하는 구조입니다. 다만 평일/주말·주/야간 유동 차이, 횡단보도/플라자/코너 가시성은 반드시 현장에서 계측해야 합니다. :contentReference[oaicite:3]{index=3}
MD/업종 전략: 일괄입찰(101~105호)와 앵커
보도에 따르면 101~105호는 일괄입찰로 묶여 슈퍼마켓 등 핵심 점포 유치 계획이 언급되었습니다. 앵커형 점포가 들어오면 저층 스트리트의 자연 유입과 체류시간을 늘려 주변 점포 임대료 형성에도 긍정적 파급을 줄 수 있습니다. 주변 MD는 앵커에 보완되는 카테고리(테이크아웃 F&B, 디저트, 생활서비스, 약국 등)로 상호침식을 피하는 구성이 안정적입니다. :contentReference[oaicite:4]{index=4}
수익 시뮬레이션(가정) & 감도 분석
아래 수치는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 실제 임대료/관리비/금리/공실은 공고문·현장 기준으로 재계산하세요.
| 가정 항목 | 값(예시) |
|---|---|
| 매입가 | 3억 9,000만 원 (예정가 밴드 중간) |
| 자기자본/대출 | 2.1억 / 1.8억(연 5.0%) |
| 월 임대료 | 180만 원(보수) |
| 관리비 | 25만 원(임대인 부담 가정) |
| 기타 비용 | 연 120만 원(재산세·수수료 등) |
- 연 유입: 180만 × 12 = 2,160만 원
- 연 유출: 이자 1.8억×5% = 900만 + 관리비 300만 + 기타 120만 = 1,320만 원
- 연 순현금흐름: 2,160 – 1,320 = 840만 원
- ROE: 840만 ÷ 2.1억 ≈ 4.0%
감도: 임대료 -10%면 ROE 약 3.1%대로 하락, 금리 +1%p면 순현금흐름 약 180만 원 감소. 초기 6~12개월은 공실·인센티브(무상임대/인테리어 지원 등) 버퍼를 가정하세요.
입찰 전략 프레임: 적정가 산정과 체크포인트
- 낙찰가 상한: 보수 시나리오 ROE 3.5~4.5% 이상이 나오는 선으로 역산(임대료/관리비/금리/공실 반영)
- 호실 차이: 코너·전면 길이·횡단보도/플라자 대면 여부·기둥 간격이 임대료 차등을 만듦
- 일괄입찰(101~105호): 앵커 유치 시 주변 호실 상가 생태계 개선 가능 — 단, 자체 운영/임차인 유치 역량 필요
- 입찰 라운드: 1~3차 단계별 전략(1차 도전 vs 2~3차 조정) 수립
- 현장 계측: 주중/주말·주/야간 15분 단위 유동 카운트, 차량 회차/승하차 포인트 체크
계약/공고문 체크리스트 16
- 온비드 공고문: 입찰기간·개찰시간·보증금·자격 요건
- 예정가·최고가 낙찰 조건·차순위 규정
- 일괄입찰(101~105호) 조건·분할 여부
- 분양대금 납부: 계약 10%·중도 10%·잔금 80%(일정/이자 규정)
- 하자·인도·입주 시점(2026.7 예정) 세부 절차
- 용도·업종 제한·간판 가이드라인
- 전용/공용률·층고·전면·기둥 간격
- 전력·급배수·배기 등 설비 스펙
- 주차·상하역·폐기물 동선
- 소방/위생/무장애 기준
- 관리비 산정·공용부 부담 항목
- 원상복구·영업시간·소음 규정
- 임대 전환 시 표준임대차 주요 조항
- 분쟁 관할·중재/조정 조항
- 개발 변수(역·도로·상업시설)와 공정 리스크
- 개인정보/전자입찰 유의(대리·공동응찰 여부)
리스크와 방어: 공실·금리·MD 포화
- 공실/인센티브: 초기 앵커·키테넌트 유치 전 공실/무상임대 구간 대비
- 금리: 고정/혼합금리 검토, 중도상환 조건 및 유동성 버퍼 확보
- MD 포화: 동일 카테고리 과밀 회피, 보완형 업종 믹스로 상호침식 최소화
- 법규/가이드: 간판·영업시간·소음 규정으로 인한 수익성 훼손 방지
전문가 코멘트 & 액션 플랜
“단지 내 상가는 반복 방문과 생활밀착이 핵심입니다. 아라역·학군 수요와의 결합을 활용해 1층 스트리트의 ‘보이는 위치·직선 시야·코너/전면’을 가진 호실부터 우선 검토하세요. 일괄입찰 구간은 앵커 유치 역량이 수익성을 가르는 변수입니다.”
- 온비드 공고문·현장홍보관 자료 수집 → 스펙·예정가 정리
- 현장 임장(주/야·주중/주말) 2회 이상 → 유동·가시성 계측
- 임대료·관리비·인센티브 시세표 작성 → 감도분석
- 낙찰가 상한선 설정(ROE 4% 전후 확보) → 입찰 전략 확정
실투자금·보장조건 1:1 점검 요청 010-7715-0510
답글 남기기