“얼마에 쓰면 이기고도 안 다치는가?” 온비드 입찰의 핵심은 낙찰가 상한을 먼저 정하는 데 있습니다. 이번 글은 웰카운티 단지 내 상가(14호 가정)에 맞춰, 목표 ROE(자기자본 수익률)로부터 역으로 적정 낙찰가를 계산하는 실전 프레임을 제공합니다. 공고문·현장 시세·금리·관리비·공실 가정이 숫자 한 줄을 바꾼다는 점을 기억하세요.
목차
- 온비드 절차 한눈에 보기(입찰→개찰→계약)
- 현장·서류 체크리스트 12
- 핵심 공식: NER와 ROE, 그리고 낙찰가 상한
- 예시 역산표: 목표 ROE 4%·5% 시나리오
- 호실별 프리미엄 가이드(코너/전면/대면성)
- 리스크 감도: 임대료 ±10%, 금리 ±1%p, 공실 1개월
- 입찰 전략: 1~3차 라운드 전술
- 액션 플랜: D-14 ~ D+7 타임라인
온비드 절차 한눈에 보기(입찰→개찰→계약)
- 회원/공인인증: 온비드 회원가입, 보증금 계좌 확인(가상계좌/지정계좌).
- 공고 열람: 대상 호실, 예정가, 보증금율, 낙찰 방식(예정가 이상 최고가), 납부 조건(계약·중도·잔금).
- 서류/첨부: 개인/법인 구비서류, 대리인 위임장 여부, 공동응찰 가능 여부.
- 입찰: 마감 전 최종 금액 입력·제출. 시간 임박 수정은 오류 리스크.
- 개찰/낙찰: 차순위·동가 처리 규정 확인, 낙찰 통보 후 기한 내 계약 체결.
- 대금 납부: 계약금 10%·중도 10%·잔금 80% (예시), 미납 시 해약·보증금 몰취 규정 숙지.
현장·서류 체크리스트 12
- 출구/플라자/횡단보도 직선 시야와 코너/전면 길이
- 보행 병목·신호 대기·회피 동선
- 주차 회차·승하차·배달 동선(픽업존)
- 전용/공용률·층고·기둥 간격(내부 평면)
- 전력·급배수·배기·흡음/방음(업종 제약)
- 간판 가이드·외부광고 허용 범위
- 임대료 시세·관리비 항목·무상임대 관행
- 동일 업종 포화도·리뷰/평점·가격대
- 앵커/키테넌트 입점 확정 여부
- 공정/인도 시점·하자 처리·원상복구
- 분쟁 관할·중재/조정 조항
- 개발 변수(역·도로·행정) 및 공사 소음
핵심 공식: NER와 ROE, 그리고 낙찰가 상한
임대수익 평가는 표면 월세가 아니라 NER(순임대료)로 계산해야 합니다.
| 지표 | 산식(월 기준) | 설명 |
|---|---|---|
| NER | 표면월세 − (무상임대/계약기간) − (공실가정/12) − (초기비용/계약기간) | 실질 임대료 |
| 연 순현금흐름 | (NER × 12) − [이자 + 관리비 + 세금 + 기타] | 현금 기준 |
| ROE | 연 순현금흐름 ÷ 자기자본 | 자기자본 수익률 |
| 낙찰가 상한 | 목표 ROE 충족하는 수준으로 역산 | 안전 마지노선 |
핵심: 목표 ROE(예: 4~5%)를 먼저 정하고, 임대료/관리비/금리/공실 가정을 넣어 낙찰가를 거꾸로 계산.
예시 역산표: 목표 ROE 4%·5% 시나리오
가정: 임대료 180만/월, 관리비 25만(임대인 부담), 무상임대 1개월/24개월, 공실 1개월/년, 금리 5.0%, 대출 1.8억.
| 항목 | 값 |
|---|---|
| 표면 월세 | 1,800,000원 |
| 무상임대 환산 | 75,000원 (=1,800,000×1/24) |
| 공실 환산 | 150,000원 (=1,800,000×1/12) |
| 초기비용 환산 | 50,000원 (예: 수수료/프로모션/간판 일부) |
| NER(월) | 1,525,000원 |
연 유입 = 1,525,000 × 12 = 18,300,000원.
연 유출(보수) = 이자 1.8억×5% = 9,000,000 + 관리비 300만 + 세금·기타 120만 = 13,200,000원.
연 순현금흐름 = 18,300,000 − 13,200,000 = 5,100,000원.
| 목표 ROE | 요구 자기자본 | 적정 총투자(≈낙찰가+부대) | 힌트 |
|---|---|---|---|
| 4% | 1.275억 (5,100,000 ÷ 0.04) | 자기자본 1.275억 + 대출 1.8억 ≈ 3.075억 | 예정가 상단이면 ROE↓ |
| 5% | 1.02억 (5,100,000 ÷ 0.05) | 1.02억 + 1.8억 ≈ 2.82억 | 낙찰가 상한 보수적으로 |
위 표처럼 목표 ROE를 먼저 놓고, 총투자(낙찰가+취득/세금/인테리어 일부)를 끼워 맞추면 상한선이 드러납니다. 시세·금리·관리비·무상임대 조건이 바뀌면 수치가 크게 달라지니, 반드시 엑셀로 감도분석을 함께 돌리세요.
호실별 프리미엄 가이드(코너/전면/대면성)
- 코너·장전면: 가시성·자연유입↑ → 임대료 밴드 상단 허용. 단, 관리비·광고 규정 확인.
- 출구/횡단보도 대면: 전환 동선 합류점. 야간 조도·CCTV·차량 회차 동선까지 체크.
- 내몰린 라인: 외부광고/맵·리뷰 최적화로 보완, 임대료 디스카운트 전제.
리스크 감도: 임대료 ±10%, 금리 ±1%p, 공실 1개월
| 변수 | 변화 | 영향(요지) |
|---|---|---|
| 임대료 | ±10% | NER 직격. ROE ±0.8~1.0%p 흔들림 |
| 금리 | ±1%p | 연 이자 ±180만 (대출 1.8억 기준) |
| 공실 | +1개월 | 연 유입 −180만 (표면월세 180만 가정) |
입찰 전략: 1~3차 라운드 전술
- 1차: 상한선에서 −α(안전마진)로 탐색. 과열 시 철수도 전략.
- 2차: 경쟁 강도·동가 상황 확인 후, 코너/대면 호실 중심 재계산.
- 3차: 남은 호실의 프리미엄/디스카운트 재평가. 임대차 파이프라인이 있으면 과감히.
액션 플랜: D-14 ~ D+7 타임라인
- D-14: 공고문 파악, 서류·보증금 준비, 엑셀 시트(ROE·상한) 구축
- D-10: 현장 2회 임장(주/야·주중/주말), 유동·가시성 계측
- D-7: 임대료·관리비·인센티브 시세표 업데이트, 감도분석
- D-3: 낙찰가 상한 확정, 1~3차 전술 시나리오 정리
- D-day: 여유 시간에 입찰, 제출 후 로그 확인
- D+1~7: 개찰·계약, 대금 일정·자금 계획 확정
실투자금·보장조건 1:1 점검 요청 010-7715-0510
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