검단 3단계 확장 축의 관문인 102역(신검단중앙역) 생활권은 주거 밀집·교육·행정 기능이 결절되는 생활권입니다. 이 글에서는 해당 생활권의 메디컬 특화 상가 사례인 ‘JS프라자2’를 중심으로, 역세권 접근성·배후수요·MD 구성과 수익 시뮬레이션(가정)·리스크 대응·선점 전략까지 투자자 관점에서 실무적으로 점검합니다. (※ 수치·임대료·분양가 등은 이해를 돕기 위한 가정이며, 최종 판단은 현장 고지 및 공식 문서를 기준으로 검증하세요.)
목차
- 프로젝트 개요: JS프라자2의 포지셔닝
- 입지/교통: 102역 생활권과 동선 구조
- 메디컬 특화 MD: 업종 믹스와 층별 전략
- 수요/상권 데이터 체크포인트
- 분양/임대 포인트: 계약 전 확인 사항
- 수익 시뮬레이션(가정)
- 리스크와 대응 전략
- 경쟁/대체지 비교: 102역 vs 중심상업지
- 전문가 코멘트 & 액션 플랜
프로젝트 개요: JS프라자2의 포지셔닝
JS프라자2는 102역(신검단중앙역) 보행 접근권 내 메디컬 특화 콘셉트를 지향하는 근린상업시설 케이스입니다. 핵심은 ① 역세권 가시성, ② 학군·주거 배후의 안정 수요, ③ 메디컬 중심의 업종 구조입니다. 상권 형성 초기에 메디컬/약국/헬스케어 관련 앵커가 자리 잡으면, 인접 업종(카페·간단 F&B·편의/생활 서비스)이 연쇄 입점하며 체류시간과 재방문율을 높입니다.
입지/교통: 102역 생활권과 동선 구조
102역은 검단 내 보행 통학·통근 동선이 집중되는 생활 거점입니다. 역 출구에서 상가까지의 가시성(직선 시야)과 보행 동선의 자연스러운 연결이 메디컬 업종의 첫 방문 장벽을 크게 낮춥니다. 차량 접근은 단지 내부 유입 동선과 교차로 회차 편의, 단기 주정차 가능 구간 확보 여부를 반드시 확인해야 합니다. 코너 호실·전면 길이·기둥 간격은 간판 노출과 내부 평면(대기/접수/진료/수술/처치/셸프) 구성에 직접 영향을 줍니다.
메디컬 특화 MD: 업종 믹스와 층별 전략
메디컬 특화의 기본 조합은 일반과·소아청소년과·치과·이비인후과·피부과 등 1차 진료와 약국의 결합입니다. 1층에는 약국·검체실·편의형 F&B(테이크아웃 카페, 건강 샐러드)가 집객을 보조하고, 상층부에는 대기실 동선 설계가 유리한 과별 의원을 배치합니다. 같은 1차 진료 내에서도 중복 과밀을 피하고 시너지형 MD(예: 치과+치과기공소, 피부과+코스메슈티컬 리테일)를 고려하면 체류가 늘고 매출 분산이 완화됩니다.
| 층 | 권장 MD | 설계 포인트 |
|---|---|---|
| 1F | 약국, 검체실, 편의형 F&B, 편의점 | 출입/회전 동선, 코너 가시성, 단기 주정차 |
| 2F | 치과, 이비인후과, 내과 | 대기/접수 분리, 엘리베이터 승강 대기 폭 |
| 3F | 피부과, 소아과, 통증클리닉 | 프라이버시, 채광/차광, 흡음/방음 |
수요/상권 데이터 체크포인트
- 배후세대: 반경 500m/1km/1.5km 가구 수, 연령대 구성(유소년/학령/가임/고령)
- 학교/학원: 등하교 동선과 학원벨트 유무(학부모 대기 수요 → 소아과/이비인후과/약국 시너지)
- 경쟁 메디컬: 반경 1km 내 과목별 포화도 및 평점/리뷰(초기 과목 포지션 선정 근거)
- 시간대별 유동량: 출근/하교/주말 피크의 차이(처방/대기 시간에 맞춘 영업시간 설계)
- 주차/상하역: 내원객/휠체어/유모차 동선, 승하차 구역 안전성
분양/임대 포인트: 계약 전 확인 사항
- 전용/공용률·층고·전면: 대기실/진료·처치실 분할, 방음·배관 설비 가능 여부
- 환기/급배수/전기용량: 과별 장비(멸균기·레이저·파노라마) 대응 전력 및 급배수
- 간판/외부 광고: 파사드 가이드라인, LED/돌출 간판 허용 범위
- 임대차: 임차인 공사 범위, 원상복구 조항, 운영시간 규정, 의료폐기물 처리 동선
수익 시뮬레이션(가정)
아래 수치는 예시입니다. 실제 분양가·면적·임대료·비용·금리는 반드시 현장/공식 자료로 재검증하세요.
| 가정 항목 | 값(예시) |
|---|---|
| 분양가(1층 소형) | 3.9억원 |
| 자기자본/대출 | 2.1억 / 1.8억(연 5.0%) |
| 월 임대료(의원/약국 가정) | 200만원 |
| 관리비(월) | 25만원(임대인 부담 가정) |
| 기타 비용 | 연 120만원(재산세·수수료 등) |
- 총 유입: 200만원 × 12 = 2,400만원
- 총 유출: 이자 1.8억×5% = 900만원 + 관리비 300만원 + 기타 120만원 = 1,320만원
- 연 순현금흐름: 2,400 – 1,320 = 1,080만원
- ROE(자기자본 수익률): 1,080만원 ÷ 2.1억원 ≈ 5.1%
감도분석: 임대료 ±10% 변화, 금리 ±1%p, 공실 1개월 가정 등으로 민감도를 확인하세요.
리스크와 대응 전략
| 리스크 | 영향 | 대응 전략 |
|---|---|---|
| 과목 중복/포화 | 임대료 하락·공실 | 과목 다변화, 차별화 서비스(소아·여성·피부 특화), 예약 편의 |
| 유동량 저조 | 집객력 약화 | 약국/편의형 F&B로 1층 집객, 병행 광고(맵/지역 커뮤니티) |
| 설비 제한 | 의료 인테리어 비용 증가 | 전력·급배수·배기 사전 점검, 공사 범위/허용 조항 확인 |
| 금리 상승 | 이자 부담 확대 | 고정/혼합금리, 중도상환 옵션, DSR/현금흐름 여유 확보 |
경쟁/대체지 비교: 102역 vs 중심상업지
| 항목 | 102역(신검단중앙역) 생활권 | 중심상업지(C블록 등) |
|---|---|---|
| 메인 수요 | 통학/통근·주거생활 수요 | 집객 상업/문화 복합 수요 |
| 메디컬 적합성 | 높음(생활밀착형) | 중간(집객·주말 중심) |
| 임대료/분양가 | 중간(상대적 진입 용이) | 상회(랜드마크 프리미엄) |
| 초기 공실 리스크 | 중간(배후세대 의존) | 변동(유동 큰 반면 경쟁 치열) |
전문가 코멘트 & 액션 플랜
메디컬 특화 상가는 ‘첫 방문 장벽’을 낮추는 입지/가시성/동선이 승부처입니다. 1층 약국·편의형 집객과 상층 과별 조합의 시너지를 극대화하고, 준공 6~9개월 전부터 임차인 파이프라인을 열어 공실 구간을 최소화하세요.
실투자금·보장조건 1:1 점검 요청 010-7715-0510
답글 남기기